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Steuern / Einkommensteuer 
Montag, 28.11.2022

Berechnung der Aufteilung eines Kaufpreises auf Grund und Boden und Gebäude

Das Finanzgericht Münster hat zur Berechnung der Aufteilung eines Kaufpreises auf Grund und Boden und Gebäude Stellung genommen (Az. 8 K 2748/20).

Bei einer im Kaufvertrag vorgenommenen Kaufpreisaufteilung sind die vereinbarten und bezahlten Anschaffungskosten grundsätzlich auch der Besteuerung zu Grunde zu legen. Vereinbarungen der Vertragsparteien über Einzelpreise für Einzelwirtschaftsgüter würden allerdings nicht binden, wenn Anhaltspunkte dafür bestünden, der Kaufpreis sei nur zum Schein bestimmt worden oder die Voraussetzungen eines Gestaltungsmissbrauchs i. S. von § 42 AO seien gegeben. Um zu vermeiden, dass die Vertragsparteien die Höhe der AfA und damit der Steuer bestimmen können, müsse zudem geprüft werden, ob nennenswerte Zweifel an der vertraglichen Aufteilung bestehen. Dazu müsse die vertragliche Vereinbarung durch weitere Umstände, insbesondere die objektiv am Markt erzielbaren Preise bzw. Verkehrswerte, verifiziert werden. Bei dieser Prüfung rechtfertige eine wesentliche Diskrepanz zu den Bodenrichtwerten es nicht ohne weiteres, diese an die Stelle der vereinbarten Werte zu setzen oder die auf Grund und Gebäude entfallenden Anschaffungskosten zu schätzen. Es handele sich aber um ein Indiz dafür, dass die vertragliche Aufteilung ggf. nicht die realen Werte wiedergebe. Ein solches Indiz könne durch andere Indizien entkräftet werden. Solche Indizien könnten bei einem Gebäude besondere Ausstattungsmerkmale, dessen ursprüngliche Baukosten und etwaige Renovierungen, eine ggf. eingeschränkte Nutzbarkeit wegen bestehender Mietverträge oder der Wohnwert des Gebäudes im Kontext der Nachbarschaft, der z. B. durch Straßenlärm, soziale Einrichtungen oder besondere Ruhe wegen einer benachbarten Grünanlage geprägt sein kann, darstellen. Bei einem Grundstück könnten etwa eine gepflegte Gartenanlage oder störender Baumbestand besondere Umstände darstellen. Eine Korrektur der vereinbarten Aufteilung sei erst geboten, wenn sie die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehle und wirtschaftlich nicht haltbar erscheine.

Dabei komme dem Finanzgericht im Rahmen einer Gesamtwürdigung ein gewisser Bewertungsspielraum zu. Wenn die vereinbarten Kaufpreise nicht der Besteuerung zugrunde gelegt werden können, habe sie das Finanzgericht entsprechend seiner Gesamtwürdigung der Verhältnisse durch eine Aufteilung nach den realen Verkehrswerten von Grund und Gebäude zu ersetzen. Dabei habe das Finanzgericht die Frage, nach welchem Wertermittlungsverfahren die Kaufpreisaufteilung vorzunehmen sei, anhand der Umstände des Einzelfalls zu beantworten.

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